Czym są nieruchomości komercyjne ?
Nieruchomość komercyjna to nieruchomość wykorzystywana wyłącznie do celów związanych z działalnością gospodarczą, a nie przestrzeń mieszkaniowa.
Najczęściej nieruchomości komercyjne wynajmowane są najemcom w celu prowadzenia działalności dochodowej. Ta szeroka kategoria nieruchomości może obejmować wszystko, od jednej witryny sklepowej po ogromne centrum handlowe. Może to być również: biurowiec, bliźniak, restauracja, czy nawet magazyn. Kto może zarabiać na nieruchomościach komercyjnych i w jaki sposób?
Osoby fizyczne, firmy i fundusze wydzierżawiając je lub utrzymując i odsprzedając.
Jakie są plus i minusy inwestycji w nieruchomości komercyjne?
Nieruchomości komercyjne mogą być świetnym dodatkiem do Twojego portfela inwestycyjnego, jeśli będziesz się posiłkował wiedzą zespołu, który ma doświadczenie na tym rynku. Poniżej przedstawiamy plusy i minusy inwestycji w nieruchomości:
Plusy inwestowania w nieruchomości komercyjne:
- Najemcy długoterminowi gwarantują stabilność zysków z najmu!
Nieruchomości komercyjne mają zazwyczaj dłuższe okresy najmu, ponieważ najemcami są stabilne przedsiębiorstwa. W tym wypadku umowy najmu zapewniają większe bezpieczeństwo w strumieniu dochodów, ponieważ najemcy nie wprowadzają się i wyprowadzają co roku, jak jest to popularne w przypadku wynajmu mieszkań. Specyfika i rynku handlowego pozwala na zawieranie z najemcami długich umów, które są zawierane, nawet na 10 lat czego efektem jest stabilność i brak kłopotów związanych z rotacją najemców oraz kosztami eksploatacji, które są przerzucane na najemcę.
- . Większy potencjał zwrotu z inwestycji!
Lokale handlowe mają wyższe stawki z wynajmu przestrzeni niż mieszkania oraz są tańsze w wybudowaniu, a rentowność z wynajmu tych inwestycji po zakupie gotowego lokalu wynajętego dla dyskontu typu Biedronka kształtuje się między 8-10%. (z raportu Avision Young https://www.avisonyoung.pl/documents/49381340/54939315/Retail+parks+and+convenience+retail.pdf/a0017e16-a5c3-b218-81c6-1dbb5525c8f5?t=1649936257845)
- Zabezpiecza przed inflacją oraz generuje przepływy niezależne od sytuacji rynkowej , dzięki czemu bardzo dobrze zabezpieczają portfel inwestycyjny.
Wiarygodny najemca płaci w czasach koniunktury, jak i w czasach kryzysu te same stawki indeksowane o wskaźnik inflacji. Zabezpiecza cię to przed okresami wysokiej inflacji. Ponadto takie rozwiązanie inwestycyjne często wygrywa ze spółkami dywidendowymi, które w okresach dekoniunktury ograniczają wypłaty zysku. W przytoczonych aspektach bardzo przypomina obligacje tylko zabezpieczeniem jest twarde aktywo, jakim jest posiadana nieruchomość.
Minusy inwestowania w nieruchomości komercyjne:
- Wysokie koszty wejścia.
Nieruchomość komercyjna z reguły jest znacząco większa niż mieszkanie, dlatego wymaga większej jednorazowej inwestycji, przez to jest mniej osiągalna dla większości indywidualnych inwestorów. Osiągana wyższa rentowność jest związana z wysokim, początkowym kosztem inwestycji. większej jednorazowej inwestycji.
- Mniejsza płynność nieruchomości.
Z uwagi na to, iż są to transakcje o minimalnym wolumenie kilku milionów złotych czyli tak jak najbardziej prestiżowe mieszkania, w przypadku konieczności szybkiej sprzedaży jest mniej natychmiastowych chętnych na zakup.
- Ryzyko pustostanu.
Najemca może przedwcześnie zakończyć umowę lub odmówić odnowienia umowy najmu. Szybkie znalezienie nowego najemcy może być trudne, ponieważ wiele nieruchomości komercyjnych jest dostosowanych do danego najemcy. Nieruchomość może wymagać wydatku kapitałowego lub zmiany przeznaczenia, jeżeli dojdzie do takiej sytuacji. Ryzyko to występuje w szczególności, kiedy nie zadbasz o dobrą umowę i nie posiłkujesz się zespołem ekspertów przy zakupie.
Źródła: Commercial Real Estate Definition and Types (investopedia.com)
Nieruchomości komercyjne obejmują kilka głównych kategorii, takich jak: obiekty biurowe, handlowe, magazyny i hotele.
Nieruchomości biurowe mają kilka podtypów. Często określanych jako klasa A, klasa B lub klasa C:
- Klasa A reprezentuje najlepsze budynki pod względem estetyki, wieku, jakości infrastruktury i lokalizacji i ekologii.
- Budynki klasy B są zwykle starsze i nie są tak konkurencyjne cenowo, jak budynki klasy A. Inwestorzy często kierują te budynki do renowacji.
- Budynki klasy C to najstarsze, zwykle mające ponad 20 lat, zlokalizowane na mniej atrakcyjnych terenach i wymagające konserwacji.
Źródło : https://www.investopedia.com/terms/c/commercialrealestate.asp
Zgodnie z definicją organizacji ICSC nieruchomości handlowe dzielimy na:
- Centra handlowe: definiowane jako planowana grupa placówek handlowych i innych obiektów handlowych, zabudowana, posiadana i zarządzana jako jedna nieruchomość, zazwyczaj z parkingiem na miejscu. Powierzchnia wynajmowana takiego obiektu wynosi ≥ 5 000 m², a liczba najemców > 10.
- Parki handlowe: konsekwentnie zaprojektowane, zaplanowane i zarządzane obiekty plenerowe, na które składają się głównie średniej i dużej skali wyspecjalizowane sklepy. W większości są wolnostojące (tj. niepołączone). Podobnie jak w przypadku innych centrów na świeżym powietrzu, przed sklepami znajduje się duży utwardzony parking na miejscu i wokół terenu na poziomie gruntu. Powierzchnia wynajmowana takiego obiektu wynosi ≥ 5000 m², a park musi posiadać co najmniej 2 najemców.
- Outlety: centra pod gołym niebem lub zamknięte, w skład których wchodzą sklepy sprzedające markowe towary z rabatem – zwykle są to nadwyżki magazynowe, przedsezonowe lub wolno sprzedające się towary i towary specjalnie zaprojektowane dla tego konceptu. Powierzchnia wynajmowana takiego centrum wynosi ≥ 5000 m².
- Wolnostojące sklepy wielkopowierzchniowe: specjalnie wybudowane sklepy detaliczne oferujące artykuły gospodarstwa domowego, elektronikę, produkty „dla domu i ogrodu” lub hipermarket. Powierzchnia takiego sklepu wynosi ≥ 5000 m².
- Convenience centre: są to obiekty przeznaczone do codziennych, szybkich zakupów w drodze do domu, zlokalizowany głównie na drogach o dużym natężeniu ruchu lub na osiedlach mieszkaniowych. Jest to najmniejszy format centrum (powierzchnia wynajmowana między 2000 m² a 4 999 m²). Ze względu na niewielką powierzchnię sprzedaży oferowany asortyment ogranicza się do jednego lub dwóch sklepów w każdej z kategorii, najczęściej jest to operator spożywczy, wartościowe sieci handlowe, drogeria, apteka, elektronika z AGD i małe jednostki usługowe.
- Do tej klasyfikacji warto dodać jeszcze dyskonty czyli wolnostojące sklepy posiadające ograniczony i atrakcyjny cenowo asortyment przeznaczony do codziennych i szybkich zakupów zlokalizowany w szybkiej dostępności dla mieszkańców. Liderem rynku tego typu sklepów w Polsce będącym z największym udziałem w sprzedaży detalicznej są takie sieci jak Bierdonka, Lidl czy Aldi (powierzchnia wynajmowana między 800m2 a 2000m2).
ICSC’s Dictionary of Shopping Center Terms, Fourth Edition | ICSC
