Podstawowym podziałem wynikającym z tego, komu wynajmujemy nieruchomość jest okres, na jaki podpisujemy umowę najmu. 

Większość nieruchomości hotelowych i sezonowych wynajmowana jest na krótki termin (od kilku dni do kilku tygodni) dużej ilości najemców. Średniookresowy najem dotyczy najczęściej nieruchomości mieszkaniowych, kiedy najemca wprowadza się np. na rok. Natomiast dłuższy okres najmu jest zawierany w przypadku lokali komercyjnych, handlowych, biurowych i magazynowych gdzie długość okresu najmu średnio kształtuje się na poziomie 5 lat. Oczywiście  spotykane są umowy, krótsze – 3-letnie, przy których bardzo często pojawia się zapis z możliwością przedłużenia okresu  na kolejne 3 lata (tzw. 3+3).

 W przypadku dyskontów handlowych, które muszą dodatkowo poczynić  inwestycje związaną z wykończenie lokalu (tzw. Fit-out) ich chęć pozostania w danej wyselekcjonowanej lokalizacji jest zdecydowanie większa, co est w bezpośrednim interesie obydwu stron podpisuje  umowy na lat 10 z opcją przedłużenia na kolejne 10 lat (tzw. 10+10). 

Najdłuższe umowy spotykane na rynku, które najczęściej podpisują najemcy handlowi są na 30 lat. Przy każdej długiej umowie wprowadza się zabezpieczenie związane ze wzrostem wartości czynszu o inflację czyli tzw. Indeksacje. Dzięki temu zapisowi właściciel nieruchomości komercyjnej ma pewność, że jego czynsz co roku będzie się zmieniał ,,in plus’’ o wysokość inflacji podawaną przez urząd statystyczny w zależności od danej waluty, w której denominowana jest umowa najmu (dla Polski takim urzędem publikującym dane o inflacji jest GUS – https://stat.gov.pl/ a dla strefy Euro jest Eurostat https://ec.europa.eu/eurostat/documents/2995521/14644650/2-29072022-AP-EN.pdf/8b14d87f-df6c-aeb5-7dc9-40c60e4f6bc2

Inwestowanie nieruchomości zawsze związane jest z podatkami i opłatami związanymi z eksploatacją lokali. 

Dlatego w umowach najmu nieruchomości komercyjnych bardzo często definiuje się obowiązki właściciela i najemcy co do regulowania tychże. Najkorzystniejsze są umowy najmu typu triple-net najczęściej stosowane przez dyskonty handlowe typu Biedronka czy Lidl i najemców powierzchni magazynowych. 

Co to są umowy najmu triple-net (NNN) ?

Niektóre komercyjne umowy najmu wymagają od najemcy płacenia czynszu powiększonego o koszty operacyjne właściciela, podczas gdy inne wymagają od najemcy płacenia czynszu powiększonego o podatki od nieruchomości i ubezpieczenie. Cztery najczęstsze rodzaje najmu nieruchomości komercyjnych to:

  1. Najem brutto: Najemcy płacą czynsz, podczas gdy wynajmujący ponosi inne koszty.
  2. Najem Single-Net (N): W przypadku tego rodzaju najmu najemca jest odpowiedzialny za opłacenie podatku od nieruchomości.
  3. Najem Double-Net (NN): W tych umowach najemca jest odpowiedzialny za podatki od nieruchomości i ubezpieczenie.
  4. Najem Triple-Net (NNN): Najemcy, którzy podpiszą te umowy, płacą podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i koszty utrzymania.

Konstrukcja umowy najmu jest jednym z najważniejszych czynników budujących wartość nieruchomości komercyjnych! 

Dlatego wsparcie ekspertów takich jak Nasz zespół (nieruchomoscikomercyjne.pl) jest kluczowe już na etapie analizy gruntu, który w planie zagospodarowania przestrzennego ma możliwość umiejscowienia tego typu usług. Ponadto negocjacje z najemcą wymagają doświadczenia i wprowadzania zapisów, które utrudnią zmianę warunków najmu w trakcie obowiązywania umowy. Bardzo często najemcy próbują wprowadzać różnego rodzaju zapisy, które ułatwiają im wyjście z danej lokalizacji, jeżeli obroty sklepów nie są zgodne z oczekiwanymi. W związku z powyższym negocjacje tego typu umów powinny być prowadzone z udziałem ekspertów z doświadczeniem na rynku nieruchomości handlowych. 

Jeśli chcesz zbudować wartość nieruchomości gruntowej czy lokalu na podstawie dobrej umoyę najmu lub nabyć taki lokal z gwarancją stabilności przepływów skontaktuj się z Nami! (kontakt)

Similar Posts

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *